Financiamento imobiliário: SAC ou PRICE, SFH ou SFI

SFH e SFI: dois sistemas, tetos diferentes

O SFH (Sistema Financeiro de Habitação) cobre financiamentos de imóveis residenciais até um teto de valor — em 2026 esse teto foi elevado para R$ 2,25 milhões, o que passou a permitir o uso do FGTS mesmo em financiamentos de padrão médio-alto que antes ficavam de fora da faixa. Acima desse teto, o financiamento entra no SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), com regras próprias e sem uso de FGTS.

SAC ou PRICE: como a parcela se comporta

No SAC (Sistema de Amortização Constante) — o mais comum no financiamento imobiliário brasileiro — a parte da parcela que amortiza a dívida é sempre o mesmo valor todo mês, e os juros incidem sobre um saldo devedor que vai encolhendo. Na prática, a parcela começa mais alta e vai caindo mês a mês, até o fim do contrato.

No PRICE (tabela de prestação fixa), a parcela é igual do início ao fim — o que facilita o planejamento mensal, mas custa mais juros no total do financiamento, porque a amortização da dívida começa bem menor do que no SAC. Nosso simulador de financiamento usa o SAC, por ser o sistema padrão do mercado brasileiro.

Taxas de juros em 2026

A taxa de juros varia por banco, pelo seu perfil de crédito e pelo programa usado. Em 2026, a taxa mais baixa da Caixa Econômica Federal para financiamento pelo SFH ficou em torno de 11,19% ao ano mais TR, mas o intervalo real do mercado é bem mais amplo: de cerca de 4% ao ano em financiamentos pelo Minha Casa Minha Vida (renda mais baixa, subsídio do programa) a até 12% ao ano em financiamentos pela faixa SBPE (fora de programas sociais). 2026 também trouxe de volta a cota de financiamento de 80% do valor do imóvel usado — o que reduz o valor mínimo de entrada exigido em relação aos anos anteriores.

Uma ressalva honesta

Taxa de juros muda com frequência e depende do seu perfil — nenhum número deste guia é uma proposta de financiamento. Use o simulador para ter uma primeira noção e confirme a taxa real, atualizada, diretamente com o seu banco antes de decidir.